Le décès d’un locataire en cours de bail entraine souvent bien des questions quant aux démarches à entreprendre à l’égard du contrat de bail.
Il convient avant toute chose de vérifier ce que le contrat de bail a prévu dans cette hypothèse.
Si les héritiers du locataire sont connus :
Il convient, en premier lieu, d’interroger les héritiers sur leurs intentions : souhaitent-ils continuer à occuper le bien ou, au contraire, mettre fin au bail ?
En l’absence de clause spécifique contenue dans le contrat de bail, les droits du locataire reviennent à sa succession. Ses héritiers pourront donc continuer à occuper l’immeuble, à tout le moins pendant une durée de 3 mois, aux mêmes conditions de loyer, mais ils seront également tenus à toutes les obligations découlant du bail (paiement du loyer, entretien du bien, éventuels dégâts locatifs).
Si l’intention des héritiers est de mettre fin au bail, ils devront vider le logement loué dès que possible. Il convient ensuite de s’accorder avec eux pour réaliser un état des lieux de sortie, relever les compteurs d’énergies et rendre les clés.
Que faire, cependant, si aucun contact n’est possible avec les héritiers du locataire ?
L’article 46 du Décret relatif au bail d’habitation[1] prévoit que le contrat de bail est résilié de plein droit, trois mois après le décès du locataire, sans qu’il ne soit nécessaire qu’un préavis ne soit envoyé, ni qu’une indemnité ne soit payée. Le bailleur peut donc demeurer « passif ».
Toutefois, si une personne était domiciliée dans les lieux loués depuis plus de six mois à compter de la date du décès du locataire, celle-ci dispose d’un délai d’un mois à partir du jour du décès du preneur pour notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail. En présence d’une telle notification, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à la reprise du bail par ce tiers. Il doit toutefois faire valoir de justes motifs. A défaut d’opposition dans ce délai d’un mois, le bail est repris par la personne domiciliée dans le bien, automatiquement et dans les mêmes conditions que celles qui préexistaient au décès du locataire.
Que faire maintenant si vous souhaitez mettre fin au contrat de bail, sans attendre ce délai de trois mois, mais que les héritiers de votre locataire ne vous contactent pas ou ne répondent pas à vos demandes ?
Cela n’est possible que si l’habitation est inoccupée et vide de tous biens (ce qui, en pratique, est rarement le cas). Dans cette hypothèse, le bailleur peut faire constater cet état de fait par un huissier de Justice. Le bail est alors résilié de plein droit à la date du constat d’huissier, à nouveau sans préavis ni indemnité.
En revanche, si l’habitation est inoccupée mais toujours garnie des biens du preneur décédé, le propriétaire devra demander à l’huissier de réaliser un inventaire des biens présents dans l’habitation. A l’issue du délai de trois mois susmentionné, le bailleur pourra évacuer les biens du locataire décédé, mais devra en disposer « en bon père de famille », à charge des héritiers du preneur décédé.
Enfin, en ce qui concerne la garantie locative, en principe bloquée sur un compte bancaire, le bailleur pourra solliciter sa libération auprès du Juge de paix du lieu du bien loué.
N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez que nous vous aidions dans les démarches à entreprendre.
[1] Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, M.B., 28 mars 2018.